Com a entrada em vigor da Reforma Tributária, a constituição de holdings imobiliárias tende a ganhar espaço, especialmente diante do aumento da carga fiscal sobre a locação realizada por pessoa física. Ainda assim, a adoção dessa estrutura não deve ser automática, pois sua viabilidade depende da análise do número de imóveis, da receita bruta anual, da intenção de venda e dos objetivos patrimoniais e sucessórios do proprietário.

No novo cenário, a locação por pessoa física pode se tornar mais onerosa com a incidência conjunta do imposto de renda e do IBS/CBS. Em termos práticos, proprietários com mais de três imóveis alugados e receita bruta anual superior a R$ 240 mil tendem a ter maior incentivo para avaliar a migração para pessoa jurídica, já que passarão a ser obrigatoriamente contribuintes do IBS e da CBS (art. 251 da LC nº 214/2025). No caso de apenas um imóvel, essa discussão pode surgir quando a receita ultrapassar R$ 288 mil por ano.

A diferença de carga tributária tende a ser relevante. Na pessoa física, a tributação do aluguel pode alcançar cerca de 35,9%, considerando IR e IBS/CBS. Já na pessoa jurídica, especialmente no lucro presumido, a carga estimada pode ficar em torno de 19,28%, o que torna a estrutura societária potencialmente mais vantajosa em determinados casos.

Mas a decisão não pode ser tomada apenas com base nessa comparação inicial. A holding imobiliária pode trazer vantagens importantes de gestão e sucessão, ao centralizar a administração dos imóveis, facilitar a organização patrimonial e permitir a definição prévia de regras de uso, administração e alienação por meio de contrato social e acordo de sócios. Também pode simplificar a sucessão, já que, em vez da transmissão individualizada de cada imóvel, passam a ser transmitidas as quotas da sociedade, o que tende a dar mais previsibilidade e organização ao processo sucessório.

Por outro lado, alguns custos e riscos envolvidos precisam ser cuidadosamente avaliados, conforme segue:

• ITBI: Um dos principais pontos de atenção continua sendo o ITBI na integralização dos imóveis ao capital da holding. Embora a legislação preveja hipóteses de não incidência, ainda há discussões relevantes quando o município entende que a sociedade possui atividade preponderantemente imobiliária, o que pode gerar exigência do imposto na transferência dos bens para a pessoa jurídica. Na prática, esse é um dos fatores que mais afetam a viabilidade da estrutura, porque pode representar um custo elevado logo na constituição da holding. Existe um julgamento no STF (Tema 1348), pendente de finalização, que será de grande relevância sobre o assunto.
• ITCMD: Um ponto de atenção crucial é a base de cálculo do ITCMD. Até então, o imposto tem sido recolhido majoritariamente com base no Patrimônio Líquido (PL) da holding. Contudo, a tendência é que a avaliação passe a recair sobre o valor de mercado da pessoa jurídica. Essa mudança pode elevar significativamente o custo tributário em sucessões ou doações, uma vez que o valor real dos ativos imobiliários costuma ser muito superior ao valor contábil registrado na empresa.
• Dividendos: A tributação sobre dividendos ganha relevância central com a Lei 15.270/2025. Atualmente, distribuições que superam R$ 50 mil mensais sofrem retenção de 10% de IR na fonte, o que exige cautela no fluxo de caixa do sócio. No entanto, essa regra impulsiona uma mudança estratégica: em vez de distribuir o lucro para a pessoa física, muitos planejamentos preveem que os novos investimentos sejam realizados diretamente pela própria holding. Essa prática elimina a incidência da tributação adicional na distribuição e permite que o capital seja reaplicado com maior eficiência dentro da estrutura societária.

Dessa forma, ainda que a estrutura gere economia na tributação da receita de aluguel, é indispensável considerar os efeitos fiscais posteriores na disponibilização desses valores aos sócios. Esse cenário evidencia que a holding imobiliária deixou de ser uma decisão puramente fiscal e passou a exigir uma análise patrimonial, societária e sucessória muito mais ampla. O foco agora não é apenas o quanto se paga de imposto mensalmente, mas como o patrimônio é gerido ao longo das gerações.

Diante desse cenário, a reforma tributária não elimina as vantagens da holding imobiliária, mas torna sua adoção menos automática e mais estratégica. Hoje, a decisão exige simulação econômica detalhada, avaliação concreta do risco de ITBI, projeção dos impactos de IBS e CBS, análise dos reflexos no ITCMD e consideração dos efeitos tributários na distribuição de resultados. A tendência é de crescimento no interesse por esse tipo de estrutura, mas também de maior seletividade: sem planejamento, a economia projetada pode se transformar em custo relevante no médio e longo prazo.