Até a promulgação da Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu a Reforma Tributária sobre o Consumo, o aluguel de imóveis era tratado primordialmente como renda. Para pessoas físicas (PF), a tributação limitava-se ao Imposto de Renda (carnê-leão), com alíquota de até 27,5%. Para pessoas jurídicas (PJ), incidiam IRPJ, CSLL e, dependendo do regime, PIS/COFINS, mas sem a natureza de imposto sobre valor agregado (IVA).

Com a nova legislação, as receitas de aluguel passam a integrar a base de cálculo do IBS e da CBS (IVA Dual), que substituem o PIS, a COFINS, o ICMS e o ISS.

De acordo com o art. 251 da LC nº 214/2025, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular (IBS/CBS) quando:

• Locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior: (i) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000,00 e (ii) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;
• Alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior;
• Alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.
• Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física em relação às seguintes operações: (i) alienação ou cessão de direitos de imóveis que exceda R$ 240.000,00 e (ii) locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite de R$ 240.000,00.

Embora sujeitas ao IVA Dual, as operações de locação e arrendamento gozam de uma redução de 70% na alíquota padrão, exceto os alugueis por temporada (que possuem uma redução de apenas 40%).

Quanto à cessão não onerosa (empréstimo de imóveis/comodato) ou a valor inferior ao de mercado, a recente LC nº 227/2026 esclareceu que:

• Haverá incidência de IBS/CBS se o imóvel tiver gerado créditos tributários na sua aquisição ou construção para o contribuinte.
• Se não houve apropriação de créditos na origem, a cessão gratuita para o próprio contribuinte, caso este seja pessoa física, sócios, parentes (até 3º grau) ou empregados não será tributada.

Além disso, a LC nº 214/2025 também previu a necessidade de emissão de Nota Fiscal de Serviço por parte do locador e a necessidade de obtenção de CNPJ para sua emissão, o que não acontecia até o advento da Reforma Tributária, gerando uma complexidade operacional muito maior do que a atual.

Nesse mesmo sentido, também será obrigatório o cadastro dos imóveis no Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB, inviabilizando a informalidade da locação de imóveis como é hoje, de modo que a locação informal por meio da pessoa física deixa de ser uma opção viável se não quiser se expor a riscos tributários e a uma eventual fiscalização.

A Reforma Tributária transforma a locação de imóveis de uma simples “gestão de renda” em uma “atividade operacional” de alta transparência fiscal. A combinação da obrigatoriedade de Nota Fiscal com o monitoramento via CIB encerra a era da informalidade no mercado imobiliário.

O que isso muda na prática para as pessoas físicas?

• Proprietários que detêm mais de 3 imóveis e faturam acima de R$ 240 mil/ano devem realizar um estudo de viabilidade para verificar se a manutenção na Pessoa Física ainda é vantajosa frente à nova carga de IBS/CBS, mesmo com o redutor de 70%.
• Ao adquirir ou construir novos imóveis destinados à locação, é essencial contabilizar os créditos de IBS/CBS da obra, pois eles serão o diferencial para compensar o imposto devido na locação futura (lembrando que esse creditamento será válido apenas a partir de 2027).
• Necessário implementar processos de emissão de NFS-e e atualização de dados junto ao CIB para evitar multas por descumprimento de obrigações acessórias.
• Atenção redobrada na cessão gratuita de imóveis: evita-las quando geraram créditos tributários na empresa para sócios ou parentes, sob risco de incidência de imposto sem entrada de caixa (tributação sobre o valor de mercado).